房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃是通過(guò)探索目標(biāo)市場(chǎng)的需求和愿望，進(jìn)行相應(yīng)的投資機(jī)會(huì)研究，有效，經(jīng)濟(jì)地滿足消費(fèi)者需求來(lái)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的過(guò)程。文章分析了項(xiàng)目規(guī)劃的必要性和作用，項(xiàng)目規(guī)劃的內(nèi)涵和特點(diǎn)，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的內(nèi)容，以及房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的誤區(qū)和對(duì)策。

　　1、房地產(chǎn)營(yíng)銷計(jì)劃的必要性和作用

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)營(yíng)銷策劃的必要性

　　消費(fèi)者成熟，市場(chǎng)成熟，開(kāi)發(fā)商日趨成熟。目前的規(guī)劃已進(jìn)入產(chǎn)品的項(xiàng)目規(guī)劃階段，而不是中間過(guò)程，即所謂的全面規(guī)劃。

　　規(guī)劃與營(yíng)銷計(jì)劃不同，后者計(jì)劃更加關(guān)注市場(chǎng)需求。它涉及選擇什么項(xiàng)目、其中、基金籌集、程序確定、設(shè)計(jì)招標(biāo)、建設(shè)招標(biāo)、項(xiàng)目監(jiān)督、基金操作、項(xiàng)目管理、直到整個(gè)財(cái)產(chǎn)管理協(xié)調(diào)處理、整體規(guī)劃，它涉及多個(gè)字段、學(xué)科，我們需要一個(gè)多方面的專家來(lái)共同規(guī)劃。項(xiàng)目規(guī)劃的根本目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目、民主化的科學(xué)決策，減少或避免投資決策失誤，提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益、。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)營(yíng)銷策劃的作用

　　1.準(zhǔn)確的決策。房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃可以作為房地產(chǎn)企業(yè)的工作人員，使企業(yè)和企業(yè)家的決策更加準(zhǔn)確，并盡量避免項(xiàng)目運(yùn)作的偏差。

　　2.提高競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)規(guī)劃可以使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提升競(jìng)爭(zhēng)力，使其穩(wěn)定，取勝，立于不敗之地。在當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的激烈競(jìng)爭(zhēng)中，房地產(chǎn)規(guī)劃可以充分發(fā)揮其優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力，贏得主動(dòng)權(quán)。

　　3.加強(qiáng)創(chuàng)新能力。房地產(chǎn)規(guī)劃可以探索和解決企業(yè)管理問(wèn)題，提高企業(yè)的管理創(chuàng)新能力。規(guī)劃師遵循科學(xué)規(guī)劃流程，幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理創(chuàng)新，從尋求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的問(wèn)題出發(fā)，探索解決管理問(wèn)題的有效途徑。

　　4.有效整合資源。房地產(chǎn)規(guī)劃可以有效整合房地產(chǎn)項(xiàng)目資源，使其成為優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)規(guī)劃參與概念資源、人力資源、物質(zhì)資源、社會(huì)資源和其他資源，澄清他們的關(guān)系，分析他們的功能，幫助他們團(tuán)結(jié)在一起，形成圍繞中心的共同目標(biāo)。此外，房地產(chǎn)規(guī)劃還預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)，并滿足居民住宅的具體要求。

　　2、房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃內(nèi)容

    （一）市場(chǎng)分析

　　1.市場(chǎng)供應(yīng)調(diào)查分析。該地區(qū)在一定時(shí)期內(nèi)的供應(yīng)情況調(diào)查主要包括：同期銷售房屋市場(chǎng)現(xiàn)有項(xiàng)目、及其所在地、結(jié)構(gòu)、區(qū)域、價(jià)格、支付方式；同類房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量、實(shí)力和市場(chǎng)份額；同級(jí)別的房地產(chǎn)商業(yè)廣告訴求重點(diǎn)、營(yíng)銷策略、服務(wù)和效果；同樣的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、相當(dāng)于項(xiàng)目銷售和空置情況。

　　2.市場(chǎng)需求調(diào)查分析。首先，我們必須調(diào)查消費(fèi)者需求的滿意度，即市場(chǎng)的實(shí)際需求情況。這包括在一段時(shí)間內(nèi)在該城市現(xiàn)有家庭中有多少家庭住宅。其次，這些愿望的家庭結(jié)構(gòu)和規(guī)模是什么，以及他們需要什么樣的住房結(jié)構(gòu)和面積。再次，他們的收入水平、受過(guò)教育，將購(gòu)買可以購(gòu)買的房屋，以及他們?cè)敢赓?gòu)買的價(jià)格。最后，這些潛在客戶集中在他們的消費(fèi)心理和消費(fèi)模式的分布，租賃和出售、消費(fèi)者信貸。

　　（二）項(xiàng)目本身的分析

　　在分析外部環(huán)境時(shí)，項(xiàng)目本身必須分析其內(nèi)部環(huán)境，即分析其自身的能力和局限性，并確定其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)。因此，應(yīng)該使用一些方法來(lái)分析項(xiàng)目自身的情況，比如SWOT方法，它可以結(jié)合、的內(nèi)部環(huán)境，這樣我們就可以調(diào)整策略，尋求更好的開(kāi)發(fā)，因?yàn)樗墙?jīng)過(guò)仔細(xì)分析的，它是也可以提高決策質(zhì)量。

　　不同消費(fèi)者的需求和偏好差異很大。根據(jù)不同的區(qū)域特點(diǎn)，根據(jù)目標(biāo)來(lái)源的具體需求，可以實(shí)現(xiàn)合理的市場(chǎng)定位，實(shí)現(xiàn)良好的銷售業(yè)績(jī)。選擇項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)也決定了目標(biāo)客戶群。此時(shí)，對(duì)目標(biāo)客戶群的深入分析是為了使項(xiàng)目推廣更加準(zhǔn)確和有效。這里的分析結(jié)果將決定整個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)銷計(jì)劃，包括媒體選擇、組合，促銷主題、強(qiáng)度，申訴方法等輔助手段。同時(shí)，人群定位的結(jié)果也會(huì)影響價(jià)格定位和支付方式。為了做好人群定位，主要考慮因素有：目標(biāo)來(lái)源的經(jīng)濟(jì)背景分析和目標(biāo)來(lái)源的文化背景分析。

       3、項(xiàng)目定位是基于目標(biāo)源的建立，以及項(xiàng)目的整體把握，最大限度地滿足客戶的需求。它是針對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)的項(xiàng)目功能、圖像的特殊和有針對(duì)性的調(diào)節(jié)。三種房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的誤區(qū)與對(duì)策。

　　（一）房地產(chǎn)公司在營(yíng)銷策劃中的誤區(qū)

　　1.僅使用銷售結(jié)果作為成功或失敗的關(guān)鍵。

　　營(yíng)銷計(jì)劃的重點(diǎn)是營(yíng)銷而不是計(jì)劃。

　　規(guī)劃師的專業(yè)精神不強(qiáng)。

　　規(guī)劃者過(guò)分關(guān)注甲方、的概念。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)營(yíng)銷策劃問(wèn)題的對(duì)策

　　1、設(shè)定方式，認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的正確概念。整體營(yíng)銷計(jì)劃不僅是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或規(guī)劃師的工作，而且必須突破傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃理念。在淺層，營(yíng)銷推廣是高級(jí)消費(fèi)者概念的指導(dǎo)。從根本上說(shuō)，它是企業(yè)文化和核心概念的推廣，是一種強(qiáng)烈文化的自我表達(dá)。規(guī)劃應(yīng)該是基于總體規(guī)劃的全面實(shí)施，包括準(zhǔn)確的規(guī)劃和嚴(yán)格的實(shí)施。我們必須顛覆傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃理念。營(yíng)銷策劃必須滿足城市可持續(xù)發(fā)展的要求，從城市整體營(yíng)銷，建設(shè)經(jīng)典城市，建設(shè)融合城市文化的家園，關(guān)注環(huán)境和公共設(shè)施，建設(shè)城市個(gè)性并堅(jiān)持下去。

　　2、政府正確地規(guī)范和掌握方向。政府的政策方向決定了城市經(jīng)營(yíng)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的方向。政府可以利用行政壟斷權(quán)力，通過(guò)城市規(guī)劃在空間上調(diào)整和遷移城市功能，使舊城區(qū)和新開(kāi)發(fā)區(qū)可以通過(guò)地價(jià)差異獲得更新和發(fā)展的資金保障。政府也可以在開(kāi)發(fā)商的發(fā)展中制定強(qiáng)制性規(guī)定。例如，在所有計(jì)劃中，10％-20％的計(jì)劃比率是普通收入階層能夠負(fù)擔(dān)得起房屋，其他方面由開(kāi)發(fā)商自己控制。 。通過(guò)這種方式，開(kāi)發(fā)商不僅可以嘗試嘗試新的想法或形式，而且還可以為底層公民的利益提供一定的保障。

　　3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的先進(jìn)發(fā)展理念。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該有前瞻性的愿景，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該重新洗牌，因?yàn)楫a(chǎn)品質(zhì)量將代表一切。例如，阿卡迪亞房地產(chǎn)倡導(dǎo)生態(tài)、文化、現(xiàn)代、健康生活方式，這種生活方式不僅是一個(gè)美麗的社區(qū)環(huán)境、舒適合理的生活空間、完美的生活套餐和先進(jìn)的現(xiàn)代化設(shè)施更重要的是，阿卡迪亞式自然健康生活理念與溫馨文明的社區(qū)文化融為一體，旨在為業(yè)主營(yíng)造自然環(huán)境。、自然文化、自然生命概念、健康身心、健康家庭、健康人際關(guān)系、健康成長(zhǎng)為和諧社區(qū)生活，讓“天然花園、健康家園”成為主流和經(jīng)典。

        4、規(guī)劃師的責(zé)任感。作為策展人，每個(gè)策劃者都需要不斷思考。思維過(guò)程也是一個(gè)實(shí)踐過(guò)程。雖然沒(méi)有小阻力，但必須克服并持續(xù)存在。政府定位不一定支持，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不一定了解，公眾眼中的廣告輿論不分青紅皂白地轟擊，但我們的大腦應(yīng)該是清醒的，這是一項(xiàng)重要的工作。經(jīng)驗(yàn)、技能、意味著、系統(tǒng)并不重要，重要的是責(zé)任。責(zé)任有一種思考方式，有思想的希望。